一文读懂|房地产如何穿越短周期与长周期?贾康等大咖这么说

  原标题:一文读懂|房地产如何穿越短周期与长周期?贾康等大咖这么说

  上半年疫情期间房地产业仍有一些热点的城市房价明显出现了上涨,甚至多个楼盘出现“万人摇号”的销售场景。为此,7月24日国务院召开房地产座谈会,再次重申“房住不炒”。

  目前国内外的疫情尚未结束,短时间内我们仍将面临挑战,而在长周期内中国房地产面临长效机制的建设。如何应对发展的短周期,又如何建设长效机制?房地产新的增长点在哪里?面对这些疑问,8月7日,由新京报贝壳财经主办的“中国经济新格局:乘风破浪”夏季峰会在线举行,在房地产改革分论坛的直播间邀请到三位嘉宾,共同探讨房地产如何穿越短周期与长周期,他们分别是财政部原财政科学研究所所长贾康、中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华、北京大学房地产法研究中心主任楼建波。

一文读懂|房地产如何穿越短周期与长周期?贾康等大咖这么说

  新京报:

  近期我们最为关注的是7月24日,国务院召开的房地产座谈会上的内容,其中有10个热点城市代表参加,深圳、南京、杭州已出台了调控收紧的政策。在这个时间节点召开这样一个高层座谈会,释放出哪些信号?我们知道上半年一些城市出现政策“一日游”,目前普遍采用的限购、限价、限售等政策将会常态化吗?接下来的调控将如何走?

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  财政部原财政科学研究所所长贾康。

  贾康:

  要真正把 “房住不炒”变成可持续的现实,就要连接到打造房地产业健康发展长效机制。这个长效机制中国现在有没有呢?不必讳言,还没有。当下的会议所能解决的问题,当然是要连通长效机制。实际中的政策,有一些只是短期的,有一些是要从短期努力去对接中长期的。我始终认为行政手段为主的限购、限价的措施是不得已的权宜之计,它称不上“长效机制”。

  我们还缺少了什么?缺少实现健康长效机制必须实行的基础性制度建设方面的改革。真正在改革、解放生产力方面,既要调节好需求,又要释放必要的有效供给,在房地产市场的长期发展方面,结合土地制度、住房制度、投融资制度和必要的税收制度,动真格地,以全面改革、啃硬骨头、深水区攻坚克难的安排,来真正从治标推到治本,来平衡,打造长效机制的新局面。

  当下的几个城市又在收紧行政手段,可能有他们的苦衷,有些城市想在政策方面放松,又被有关管理部门介入、干涉、约谈,种种压力之下,很快它又不得不再按照统一的调门来表态它可能要严控。这些东西可以继续观察。停留在这些方面不是一个长久之计,还是要共同探讨怎样在治标的同时去解决治本的问题。

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  中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华。

  邹琳华:

  房地产市场需要标本兼治、长短期结合的政策。这次会议释放的主要信号是不把房地产作为一个短期刺激经济的手段,坚持抑制住房投资投机。当前房地产政策的首要目标应当是稳定市场,既不让它大涨,也不让它大落。而调控政策也要及时地对市场变化做出反应,而不是事后被动修补。

  会议及时地回应了市场的一些不实猜测,比如疫情冲击下,猜测房地产调控政策可能会一定程度松绑,或者猜测政府默许房价在一定程度上涨等。这次会议也是一次市场的预期管理。

  对于目前市场普遍采用的限购、限价、限售会不会常态化?从2010年北京推出限购以来,目前已经运行了十多年,这算不算另外一种形式的常态化?而且从目前的情况来看,限购暂时没有松动的条件,而限价、限售的适用性相对比较窄,可以灵活地使用或者退出。所以,以后限购能否退出,可能取决于以下两个条件之一,第一市场供求形势发生重大变化;第二长效机制是否建立起来。

  如果随着市场形势的变化,特别是住房市场进入普遍的买方市场之后,限购政策也就没有存在的必要。但这个时间暂时还不确定,短的话可能需要三五年,长的话可能需要十年甚至更长的时间。或者说建立长效机制后,市场机制能够自行地抑制泡沫的产生,没有过多行政限制的需要。但是长效机制的建立也需要时间摸索,短时间难以实现。

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  北京大学房地产法研究中心主任楼建波。

  楼建波:

  第一,房地产市场的健康可持续发展需要基础制度的完善和建立。第二,现在该治标的我觉得也还是要治标。对于当前的政策,我想补充两点:其一,房地产宏观调控经历了两个转变。现在更加科学了,要稳地价、稳房价、稳预期。其二,房地产政策原来是全国一盘棋,现在是因城施策,因此会出现控制部分地方房价,以及“政策一日游”的情况。对于部分地方政策为什么被叫停,我认为主要原因是各地的情况不一样,房价没有可比性。此外,“三稳”对房价很重要的是预期。如果中小城市这些“一日游”的政策不及时地禁止,潜在购房人的预期会发生改变。

  新京报:

  房地产座谈会上还有“坚定不移推进落实好长效机制”的提法,房地产税被认为是长效机制的重要部分之一,现在短期的调控政策到房地产税立法完成之后,这段时间之内,还有哪些长效机制可以发挥?

  贾康:

  我的基本观点是基础性制度建设里包括税收制度,税收制度大的方向应该是要贯彻“逐渐提高直接税比重”,而落到房地产税领域里,这个直接税就是要从无到有的,但是它也在实际生活中屡屡被炒作。在住房的保有环节,税收调节要从无到有,它是现代税制里必须匹配上的组成部分。但在现实中一直没有真正推到一个必须要启动的状态上。

  有关管理部门在具体表述方面有多次调整,比如先改为“稳步推进房地产税立法”,最新的文件改为“稳妥推进房地产税立法”,要尽量周到地来考虑房地产税立法的问题。从这个最新表述来看,在当下来说年内是不可能有任何动作的。当然这跟疫情的冲击有一定关系,疫情把很多的事情都延后了。但是房地产税的立法不是个短期的问题,疫情对它的影响并不是特别大。有一个时间表,本届人大任期之内要启动房地产税的立法。现在已经进入本届人大的第三年,剩下的两年多时间,看看后面的时间段里本届人大是不是能够启动这个立法过程。

  我认为应该积极地考虑启动立法,争取加快立法的启动才是“硬道理”,启动了以后,不要太计较早晚、快慢,要让它成为一个民主化、法治化发展进程中的全民事件,全体社会成员都可以参与,争取让这一法律一开始就建立起一个适合中国国情和实现现代化客观要求的比较好的制度框架,以后再动态地优化调整。

  简要总结一下我的基本观点,我国的房地产税立法将会是充满争议的,是一个需要有耐心去形成最大公约数的过程,但它却是一个带有民主化、法治化制度建设意义的非常重要的制度建设工作,我们应争取尽快启动,并一定要有充分的公众参与,积极吸收民间智慧,不要仅限于一些政府方面人员的参与。

  楼建波:

  讲到长效机制,其实现在的限购、限价、限贷政策和我们将来要出台的房地产税,还有我们法制方面的各种完善,我觉得它们都是标本兼治的。我们一直说“房住不炒”“租售并举”“租售同权”。但是这次疫情期间,至少我们能够从很多报道里看到,租房的人不容易进小区了。所以,要发展房屋租赁市场,一定要把租赁方面的法制给完善。

  另外,很多国家都有《住房法》,德国有《建筑法》,我们现在只有一个《城市房地产管理法》,而《民法典》更像是社会经济生活的百科全书,因此,住房领域的一些很基本的法律制度的建设是欠缺的, “住房保障”、租赁条例、房地产税法都尚未落实。

  新京报:

  近期调控收紧信号背后,并非房地产市场全面火爆,而是部分热点城市房价大涨,诸如粤港澳大湾区的深圳,长三角区域的杭州、南京,为何个别区域出现楼市火热的情况?其内在的逻辑是什么?

  贾康:

  国家支持实体经济发展,支持高新企业发展,但企业发展起来以后,是不是愿意更多地持有不动产?还有企业里的技术骨干、员工,他们是不是愿意出手买房?这是很自然的。实体经济的发展一定连接着房地产市场发展,这是国民经济的一个内在联系。所以,流动性比过去充裕了,支持实体经济发展,绝对不是排斥房地产市场应有的有效供给的提升,绝对不是排斥房地产市场合理的发展,而是要让房地产市场能够跟上它们必然带出来的需求,形成有效供给。

  长效机制一定是一种更和谐的供需互动,满足人民美好生活需要,同时能够调动所有的积极性,支持生产,在升级比较的轨道上高质量地发展。从这个角度来通盘理解,不应该把房地产从整个经济发展中划出去,关键是怎么样让它健康。

  在有效供给的组织方面,应在政府力求高水平的国土开发规划前提下,托住保障轨上的低中端收入者“住有所居”的供给,主打公租房和共有产权房,还要对接市场探索发展长租房;其后对于收入水平中端和中端以上的社会成员,应该更多地让他们行使消费者主权,用他们的支付能力在商品房市场里自主选择。如果能够真正把住房低端的保障轨托好了,房价就不是一个房地产市场是否健康的主打指标了,而是在已经有托底的“住有所居”的条件以后,有支付能力的人更从容地在竞争中去挑选自己住宅的市场配置机制。市场轨上政府要管的,主要是市场公平竞争规则以及必要的税收调节,这样的远景才是长效机制,才是一种健康状态。

   邹琳华:

  当前房价上涨主要表现为一种结构性上涨。这是两方面因素综合作用的结果。

  首先,从宏观经济的角度来讲,当前经济增速下降,全球经济面临衰退的阴影,经济前景的不确定性增加,而疫情对经济的冲击作用也没有完全显现。内外部的经济环境都不容乐观,所以经济的基本面不支持房价的全面上涨和持续上涨。其次,货币环境又相对宽松,房地产投资、投机的需要又在增加,所以存在市场局部过热的可能。

  在这两方面因素的综合作用下,就出现了结构性上涨的态势。从全国的情况来看,北方的京津冀、山东的青岛济南,2017年以来房价都相对低迷,今年上半年京津冀只是略有回升,而上半年的主要热点城市,比如粤港澳大湾区的深圳、东莞,长三角无锡、南通、宁波等地,房价的上涨不是从今年上半年开始,而是从去年下半年就已开始。

  可以预见,如果政策不及时介入,深圳等部分城市的房价上涨可能会传导到更多的二线城市,从而形成城市间板块轮动的格局,而这种局面是我们不想看到的。

  此外,几个热点城市提高购房门槛后,投资、投机需求可能会挤出到周边的其他城市或者同类城市,造成这些城市房价上涨,比如深圳的投资投机需求可能会挤出到佛山、珠海。总的来讲,市场走势比较复杂。

  楼建波:

   深圳为什么会涨,北京为什么连租金都要跌?说到底还是一个供需关系。大家看好深圳,或者说有炒作的题材,粤港澳大湾区,而北京因为现在人进不来,房租就跌。

  房地产市场的供需关系和一般产品的供需关系相比有两个特点,第一它和容易运输的产品相比,房地产市场具有地方属性。在讲房产税的时候,第一套房、第二套房、第三套房不是一个好的概念。所以北京假使房子供过于求,浙江也不受到影响,不一定需要调控。第二个特点是弹性不足。不像一般的产品,加大供应或者说调整这个供需关系,价格会立竿见影变化。比如北京目前缺多少套房子,从组织供地到最后这个房子投向市场,这个中间需要两年三年。综合来讲,我觉得长效机制和应急的手段、治标和治本不是从措施来讲,而是对整个房地产市场,你有没有一个长远的打算。

  新京报:

  部分区域楼市火热的背后,离不开资金面宽松。对此,在房地产座谈会中,强调“稳住存量、严控增量,防止资金违规流入房地产市场”。严控增量,对于今后房地产资金,释放了什么信号?如何在支持实体经济发展的同时又不会使房地产市场过热?两者如何平衡?

  贾康:

  目前在资金方面可能主要还是行政性的手段。因为商业性金融是允许资金这一要素按照市场一般规律来自主流动,如果不用行政手段限制,由于房地产领域的回报机制比较明显,风险又相对低,流动性充裕了以后必然有不少资金选择进入房地产市场。而货币供应又不能只看房地产市场,现在扩大内需就必须提高流动性,提高流动性必然带来房地产业可用的资金比过去充裕。总体来说它还是不得不引到一些区别对待的行政方面的抑制。

  我们现在以行政手段为主、违背市场经济规律的一些治标的办法,在实际生活中已经产生了误伤一些刚需的后果,并在更大范围内抑制着改善性需求,违背了满足人民在美好生活需要中得到住房有效供给的愿望,这方面在基本逻辑上存在问题。

  对于“治标”和“治本”之间的关系,要看什么符合现代市场体系、现代国家治理的内在逻辑。“房住不炒”具体怎么掌握其实是有弹性空间的,应该允许一部分人买房以后不自住,将房屋出租出去,现在这种行为被认为是投机。但如果我们需要有一个租房市场,就要允许一部分人通过投资或者投机成为房主,拿到房以后再出租,这是市场调节中必然伴随出现的一个弹性调节空间。

  邹琳华:

  本次局部楼市的火热,肯定是有资金推动的影子。因为经济增速本身是下滑的,而基本面也没有发生显著的改善。之所以表现为区域的差异,还是因为不同城市投资投机的门槛不一样。

  为了对冲疫情的影响,当前虽然对实体经济的金融支持力度较大,但是由于实体经济并没有完全地恢复景气,实体产业资金吸纳能力实际比较差,这样股市和楼市也就自然成为资金流动的一个选项。

  如何在支持实体经济发展的同时又不会使房地产市场过热,这个问题非常难,因为单纯地通过金融监管手段可能很难实现这个目标,监管的信息成本非常高,资金用途的走向也很难辨别,“一紧就死,一放就涨”的怪圈其实很难打破。

  短期除了加强资金监管之外,还是可以通过升级限购来实现稳定市场的目标,当然这也是现实的办法,并不是长久之计。

  我们不能长期单纯地依靠行政管控措施来高筑防火墙,这会有很大的副作用,并且可能会随着时间而积累。而过于严厉的限购政策,也会对于人才和要素的流动形成障碍。此外,由于区域发展的不平衡性,不是所有的城市都适合于严厉的限购限贷政策。所以,从长期来看我们还需要建立一个市场平稳发展的长效机制,主要是通过土地制度的改革,扩大有效供给,降低土地成本,建立城乡统一的建设用地市场,这是避免房地产市场泡沫化的一条重要途径,也是实现房地产市场和实体经济协调发展的一个根本途径。

   楼建波:

  一方面我们要采取一些比较宽松的货币、财政包括金融政策去支持实体经济的发展。但是另一方面,要能够保证这些钱是留在实体经济里面,不是流向房地产领域。这几年从政策上也进行了调控,金融方面对房地产信托融资做了很多限制,同时,推出了一些新的投资渠道,包括PPP的资产证券化。

  在企业层面,我们一直在强调国企要回归主业,房地产业务要做出切割,这实际上是保证国企资金留在实体经济很重要的一个手段。原来在有限购的地区想要买房,可以设立一家公司,以公司的名义去买,所以才会出现一家公司财报很难看了,卖了三套房子,利润就上来了。我觉得这方面也应该做一些限制,尤其是对一个制造业企业、高新技术企业,资金应该用来搞科研。

  新京报:

  此轮房地产调控,从2017年开始至今,已经持续三年半,今年加上疫情影响,房地产的日子越来越不好过。那么,房地产如何才能穿越调控和疫情的短周期?另外,随着开发增量的空间越来越小,在未来的长周期内,还有哪些新的增长点?   

  贾康:

  我认为,伴随着中国的工业化和城镇化,中国房地产的发展仍然有相当可观的空间。这样的发展前景在当下对我们提出的要求就是怎样真正在标本兼治的过程中追求治本为上,通过基础性制度建设来打造长效机制,让这样一个产业更好地在健康发展过程中发挥它对于全局应有的贡献,这是问题的实质。这一长效机制的打造,一定涉及制度建设的攻坚克难,要化解既得利益的阻碍,走税收法定的道路,走公众参与的道路,把基础性制度建设努力地推进到位。

  邹琳华:

  关于房地产市场如何穿越调控和疫情的短周期,主要是要对市场的趋势有一个理性的判断,不能过于悲观或者乐观。

  我们应该保持理性,市场不会走这两种极端,中国作为一个大国,市场差异比较大。总体来讲,城市化进程已经放缓了,但是没有结束,人们追求美好生活的动力非常强。所以,虽然房地产市场高增长时代已经结束了,但是中速增长还可以维持很长的一段时间,这期间可能会有外部的冲击,比如疫情、调控会引发短期的波动,但是总体的趋势不会发生变化。

  就房价来讲,本身向上的态势其实没有发生根本性的改变,只是说短期波动的表现形式出现了变化,大起大落的概率变小了。

  此时,房地产行业要理性地投资,保持合理的投资节奏,做好产品,穿越调控和疫情的短周期是没有问题的。总体来说,房地产业的发展环境仍比国外的同行要好很多,前景也好很多。

  从长期的增长点来看,一个方面是利用房地产周期的区域差异性,最大限度地延长市场的景气度。

  第二个方面是要延伸产业链。衣食住行是人们长期的基本需要,它不会消失。即使我们的房地产开发的环节趋于尾声,其他上下游周边的产业还是大有可为、空间巨大。典型的比如说物业服务、社区服务、长租公寓、房地产投融资服务、老旧小区改造等,都是有一定的发展空间的,不需要过于悲观。

  楼建波:

  第一,实际上整个房地产业的繁荣发展是由整体经济决定的。如果我们对中国经济长期健康发展有信心,我们也应该对房地产市场的健康发展有信心。

   第二,城镇化包括乡村振兴,包括现在中央提出来的旧城改造、老旧小区的改善,这些都是很具体的。我想重点强调的一点是什么呢?按照我们国民经济的产业分类,整个房地产业不光是房地产开发经营,还包括物业管理、中介、经纪服务。比如说现在很多房地产企业在物业管理方面做深耕,我们很多的中介企业也在不断地提升自己的服务。 “吃穿住行”,人民群众总是要住房子的。所以,长期来看,房地产业是一定会存在的,当然它经营的方式肯定是要根据不同的阶段去进行必要的调整的。

  新京报贝壳财经记者 张姝欣 顾志娟 袁秀丽 

  编辑 陈莉 校对 杨许丽