新一轮房地产调控来了!这次和以往不一样

  原标题:新一轮房地产调控来了!这次和以往不一样

  来源:国是直通车

新一轮房地产调控来了!这次和以往不一样 △2020年7月31日,河北石家庄,市民在一家刚开发不久的楼盘咨询房屋信息。中新社记者 翟羽佳 摄

  短短一个多月间,十余城市密集收紧楼市调控。新一轮房地产调控潮正在涌动。

  近日,海口市发布房地产新政,三项内容引关注:

  1、新建商品房买卖严禁滞后网签;

  2、打击捂盘惜售:取得预售证后,房地产开发企业10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格。

  3、防范人为制造恐慌:房地产开发企业不得采取捂盘惜售、化整为零、饥饿营销、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围等。

  其中最值得关注的是严禁滞后网签的规定。一般房屋买卖交易双方签订合同后,需到房地产相关部门进行备案,这就是“网签”。“滞后网签”就是购房合同签了,购房款也交了,但没有按规定时间去网签备案。这就涉及到对限购政策的规避。

  海南虽然实施全域限购,但近两年的一系列人才优惠政策已经大大削减了限购效力。如:去年3月份,海南的一份新政规定,部分符合条件的人才无需在海南落户,可以直接购房。除此之外,想要在海口买房需要通过人才引进落户海口,或要有当地的2-5年的社保或纳税证明。

  受到自贸港建设等政策利好的推动,今年以来,海南楼市热度不减。分析认为,个别尚不具备购房资格的人可能会采用“提前购房,等两年后有了购房资格,再去网签”的方式“曲线购房”,而“严禁滞后网签”的规定就堵住了这一漏洞。

  海口的楼市政策调整只是本轮房地产政策“转向”的一个缩影。

  据中原地产研究中心统计,7月份以来,已有东莞、杭州、宁波、深圳、南京、内蒙古、安徽阜阳等十余个地方出台楼市收紧政策。其中,东莞在一个月内连发两轮楼市收紧政策。

  这轮调控,有点不一样

  梳理目前已出台的调控政策可以看出,这轮调控有三大特点:

  其一,未现调控全面升级迹象。

  此轮调控除深圳等个别城市外,调控力度相对平和,并未出台如提高商贷首付比例、限贷升级、或者交易税费调整等调控“大招”。

  多地新政大多是在已有基础上进行小幅加码。比如宁波限购区域扩容,由原来的老三区扩大至市五区;东莞首次将二手房纳入限购范围。

  有的仅针对公积金政策进行微调。如安徽阜阳规定,停止向购买第三套住房及以上者发放公积金贷款;公积金贷款购买二套房,首付比例不低于50%,利率不低于同期首套房利率的1.1倍等。

  为何政策力度不强?这与调控出台的背景直接相关。目前,房地产市场并未出现普涨或者全面升温的态势,只是在部分热点地区出现局部过热。

  中原地产首席分析师张大伟指出,过去的房地产调控基本都是市场和房价已出现全面升温之后出台的,而本轮调控可以说是首次打破这种局面。1-7月份,全国房地产销售数据同比依然处于负增长区间,不少地方楼市仍处于疫后恢复阶段,并不需要严控。

  其二,调控政策以“打补丁”“补漏洞”为主。

  以问题为导向的思路在此轮调控当中体现得更加明显。各地大多针对已有政策的漏洞,出台相应措施。

  例如:深圳、南京均提出相应措施封堵“假离婚”。深圳规定,夫妻离异3年内购房,其拥有住房套数按离异前家庭住房总套数计算;南京也提出,夫妻离异2年内购房,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

  再比如针对人才政策削弱限购效力问题,深圳市提出,须在本市落户满3年,并连续缴纳3年及以上个税或社保才能购房,这在全国尚属首次。

  杭州的政策同样也以堵漏为主。今年上半年,杭州出现了5个“万人摇号”的新房项目。供不应求的市场情绪强化。

  克而瑞研究中心副总经理杨克伟表示,实际执行中,杭州的人才优先购房制度大大提高了人才渠道的摇号中签率。例如,远洋西溪公馆的整体中标率约为1%,而人才购房的中标率高达52%;此外,许多项目的人才摇号中签率高达100%。

  为防止投资炒作,杭州新政对此打上“补丁”:人才优先购房,将有5年限售期,一个家庭一次只能参加一个项目的摇号等。

  张大伟认为,本轮楼市调控的主要特征是针对购买多套房的“打三假”,包括“假落户”“假离婚”“假人才”,为现有政策打上“补丁”。

  其三,未来一段时间,调控政策或“因城施策,松紧并行”。

  在楼市过热地区收紧政策的同时,依然有不少地方通过人才政策、购房补贴等降低购房门槛,鼓励住房消费,保障刚需等群体的住房需求。未来一段时间,各地调控政策或出现“松紧并行”的情形。

  据中原地产研究中心统计,截至7月份,已经有超过130个城市发布了各种吸引人才的政策,其中不乏购房补贴和落户宽松政策。一些城市已开始执行“零门槛”的落户政策。

  克而瑞研究中心分析认为,下半年货币政策整体保持宽松基调,但房地产信贷和融资政策难以开闸,首付贷、房抵贷等仍是重点监管对象,政策仍将严防资金过度流向房地产市场。在此背景下,各地方因城施策,房地产政策可能出现“松紧结合”的情形。

  “房住不炒”不因疫情而改变

  地方政策密集加码背后,是近期几场高规格会议上传递出的新信号。

  7月24日召开的房地产工作座谈会指出,牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段。同时指出,要高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题,时刻绷紧房地产调控这根弦。

  7月30日召开的中央政治局会议再次强调坚持“房住不炒”的定位。

  此前,包括央行、财政部等多个部委也多次强调“房住不炒”。

  对此,贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示,疫情没有也不会改变“房住不炒”的政策基调。上半年,虽经济遭受疫情的严重冲击,但房地产市场调控政策依然保持连续性和稳定性,一些城市出台的松绑政策被叫停。在极少数房价出现较快上涨时,进一步加大调控力度,遏制借机炒房的行为,保持市场健康运行。

  许小乐认为,未来一段时间各地调控的主动性会更强,而且在宏观政策出台之前,将考虑提前做好房地产调控布局,以提升调控科学性。

  中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华指出,近年来,不少一二线城市包括深圳的限购政策都接近虚设,人们可以通过人才引进、落户等多种途径规避限购。这些城市,房价稳定主要靠限贷政策维持。

  但是,为了对冲疫情影响促进经济复苏,上半年宏观政策综合运用了降准、降息、再贷款等手段,以促使市场流动性合理充裕、避免企业资金链断裂。在宽松的货币环境下,股市和楼市成为资金流向的重要选项。限贷政策效力受到影响。

  邹琳华认为,这次多城密集升级限购,可以进一步稳定市场。

  从更宏观的角度来看,房住不炒可能成为宏观调控跨周期调节机制的内容之一。

  7月30日召开的中央政治局会议提出“跨周期”,要求“完善宏观调控跨周期设计和调节,实现稳增长和防风险长期均衡”。

  恒大集团首席经济学家兼恒大研究院院长任泽平指出,此前宏观调控强调“逆周期调节”,旨在熨平短期经济波动,而“跨周期调节”则需兼顾短期和中长期,兼顾稳增长和防风险,不能因稳增长而过度放松导致风险积聚,也不能因防风险而过早收紧导致经济回落。他撰文称,房地产长效机制正是现有“跨周期调节机制”之一。

责任编辑:吴金明